Falsche Flächenangabe im Mietvertrag (BGH 08.07.2008 – VIII ZR 205/08)
Der BGH hat die bisher in der Rechtsprechung abweichend beantwortete Frage dahingehend entschieden, dass bei einer Mieterhöhung die vertraglich vereinbarte Wohnfläche auch dann zugrunde zu legen ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche zum Nachteil des Mieters weniger als 10 % abweicht. Nach bisheriger Rechtsprechung galt dies erst bei einer Abweichung von mehr als 10 %.
In der Praxis können sich daraus erhebliche Schwierigkeiten für beide Seiten ergeben.
Falls Sie Fragen haben sollten, sprechen Sie uns gerne an.
Farbgebung von Holzteilen bei Rückgabe der Mietwohnung (BGH 22.10.08 – VIII ZR 283/07)
Der BGH hat die folgende Formulierung in einem Formularmietvertrag über Wohnraum für wirksam erachtet: „Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und der Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen
innerhalb der Wohnung. Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen. Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeiträumen erforderlich sein: in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre. Demgemäß sind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die ihm nach Ziffer 2 obliegenden Schönheitsreparaturen
durchgeführt hätte. Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden“.
Die Frage, ob der Mieter bei Auszug renovieren muss oder nicht, lässt sich nicht pauschal beantworten. Rechtlicher Rat ist in diesem Zusammenhang dringend geboten, um Schadensersatzansprüche von vornherein zu vermeiden.
Kostenerstattung des Mieters bei unwirksamer Endrenovierungsklausel (BGH 27.05.2009 – VIII ZR 302/07)
Die Entscheidung des BGH befasst sich mit der bislang ungeklärten Frage, ob ein Mieter, der trotz unwirksam vereinbarter Schönheitsreparaturklausel die Schönheitsreparaturen in dem Glauben durchgeführt hat, dazu rechtlich verpflichtet zu sein, einen Kostenerstattungsanspruch gegenüber dem Vermieter hat. Der BGH bestätigte die grundsätzliche Schadensersatzpflicht des Klauselverwenders (Vermieters), der mit Hilfe einer unwirksamen Formularklausel seine vorvertraglichen Pflichten
verletzt, wenn der Vertragspartner (Mieter) in Unkenntnis der Unwirksamkeit der Klausel Aufwendungen tätigt. Daher kann ein Kostenerstattungsanspruch des Mieters in Höhe des Wertes der erbrachten Leistungen gegenüber dem Vermieter bestehen.
Formulierungen in Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind immer im Einzelfall an Hand der geltenden Rechtsprechung auf ihre Wirksamkeit hin zu überprüfen, was mitunter sehr schwierig sein kann. Um Unklarheiten vorzubeugen sollten Sie sich zuvor rechtlichen Rat einholen.
Zulässigkeit der Versorgungssperre nach beendetem Mietverhältnis (BGH 06.05.2009 – XII ZR 137/07)
Nach einer Entscheidung des für gewerbliche Mietverhältnisse zuständigen XII. Zivilsenat des BGH ist eine Versorgungssperre des Vermieters nach beendetem Mietverhältnis gegenüber dem die Mieträume weiter nutzenden Mieters grundsätzlich zulässig. Hat der Vermieter vertraglich Versorgungsleistungen wie u.a. Bereitstellung von Heizenergie, Elektrizität oder Wasser übernommen, so ist er nach Beendigung des Mietvertrages grundsätzlich nicht mehr verpflichtet, die Versorgung
fortzusetzen. Im Einzelfall kann jedoch eine nachvertragliche Verpflichtung aus Treu und Glauben in Betracht kommen.
Ob diese Entscheidung auch auf Wohnraummietverhältnisse Anwendung finden kann ist fraglich. Auch im Übrigen bestehen erhebliche Auslegungsprobleme in der Praxis. Sollten Sie von einer solchen Situation betroffen sein, sprechen Sie uns gerne an.
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